Jueves, Junio 19, 2025 - 12:34

Modificación de las normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles (Orden ECO/805/2003). Cuestiones relevantes para la actuación municipal.

El BOE de 12 de junio de 2025 publica la Orden ECM/599/2025, de 10 de junio, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Esta Orden modifica la Orden ECO/805/2003 para adaptarla a nuevas realidades urbanísticas, medioambientales y técnicas. Afecta principalmente a tasaciones usadas como garantías hipotecarias o para valoraciones financieras de aseguradoras, fondos de pensiones e instituciones de inversión inmobiliaria.

Principales cambios:

1.- Reconocimiento de nuevas figuras administrativas locales:

• Se admite que autorizaciones administrativas municipales previas a la licencia de obras puedan usarse para tasaciones, si cumplen ciertos requisitos.
• Esto agiliza el acceso a financiación hipotecaria incluso sin tener aún la licencia definitiva de obras.

2.- Se introduce el “principio de sostenibilidad”:

• Ahora las tasaciones deben valorar riesgos medioambientales, eficiencia energética y otros factores ecológicos que afecten al valor del inmueble.

3.- Obligatoriedad del Certificado de Eficiencia Energética:

• Para edificios terminados: debe estar registrado oficialmente.
• Para proyectos o construcciones: basta con el certificado + solicitud de registro.

4.- Modernización técnica:

• Se regulan modelos automatizados de valoración, con requisitos técnicos y de supervisión (Banco de España).
• Se ajustan plazos, definiciones (como “superficie útil”) y se exige más transparencia en el uso de testigos de comparación.

5.- Mayor seguridad jurídica:

• Se aclaran conceptos y documentos aceptables, se exige índice en los informes, firma electrónica obligatoria y se endurecen criterios sobre documentación catastral y registral.

¿Cómo afecta esta Orden a los Ayuntamientos?

Sí, afecta directamente a los ayuntamientos, aunque no impone nuevas obligaciones, sino que:

• Reconoce sus nuevas herramientas urbanísticas (autorizaciones previas a licencias).
• Les da un marco claro para que estas autorizaciones sean válidas a efectos financieros.

Los ayuntamientos deben tener en cuenta:

• Las autorizaciones previas (como licencias provisionales o declaraciones responsables) pueden ser válidas para obtener financiación si:
  • Permiten iniciar las obras.
  • Acreditan cumplimiento de parámetros urbanísticos (volumen, altura, etc.).
  • Amparan al menos el 60 % del presupuesto de ejecución material.
  • Se acompañan de declaración de obra nueva.

Esto afecta al diseño de los procedimientos urbanísticos municipales, porque una autorización mal planteada podría invalidar la posibilidad de obtener financiación hipotecaria sobre el inmueble.

Entrada en vigor: La orden entra en vigor a los dos meses de su publicación: el 12 de agosto de 2025.

Más información: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2025-11815

ALCALDEALDIA